評估師對某工廠的一棟磚混結(jié)構(gòu)的六層公寓樓進行評估，占地面積2000平方米，建筑面積為5600平方米，每月每平米50元，每年需支付的管理費為年租金的2%，年維修費為年租金的1.5%，不考慮保險費，房產(chǎn)稅為年租金的12%，土地使用稅按土地面積每年20元/平方米，折現(xiàn)率確定為10%。 評估師測得土地使用權總價格為400萬元，土地還原利率為8%，建筑物還原利率為10%，建筑物評估時的剩余使用年限為25年。

要求:用收益法評估該公寓建筑物價值。(以萬元為單位，計算結(jié)果保留兩位小數(shù)，保留計算過程，(P/A,r, n)=1/r[1-1/(1+r)ⁿ]))

應用市場法評估房地產(chǎn)時，建筑物修正的個別因素是

• A、被評估房地產(chǎn)微觀位置
  
  

• B、被評估房地產(chǎn)施工質(zhì)量
  
  

• C、被評估房地產(chǎn)正面寬度
  
  

• D、被評估房地產(chǎn)地勢情況
  
  

某被評估企業(yè)相關資料如下:

(1)未來5年預期年利潤總額分別為: 270萬元、280萬元、300萬元、310萬元和.320萬元:從第6年開始，預計利潤額將在第5年的基礎上，每年比前一年增長3%:

(2)據(jù)查，評估時社會平均收益率為11%，無風險報酬率為4%，企業(yè)所在行業(yè)的平均風險與社會平均風險的比率(B)為1. 25;

(3)企業(yè)適用的所得稅稅率為25%。

要求:試評估該企業(yè)股東全部權益價值。(計算結(jié)果以“萬元”為單位，小數(shù)點后保留兩位)